Le contrat de location-gérance — ou contrat de gérance libre — permet à un entrepreneur d’exploiter un fonds de commerce existant, en contrepartie du paiement d’une redevance. Ce dispositif juridique présente l’avantage pour un commerçant de se lancer sans gros investissement et de bénéficier d’un commerce déjà fonctionnel. Il existe des conditions précisément définies par la loi pour mettre fin prématurément à un contrat de location-gérance. Elles concernent le propriétaire, comme son locataire.
Un contrat de location-gérance peut être conclu à durée déterminée et échoit alors à l’arrivée du terme. Il peut également être résilié par application d’une clause résolutoire ou par décision de justice.
Contrairement aux locataires de baux commerciaux, un locataire-gérant ne bénéficie pas du droit au renouvellement automatique du contrat de location-gérance. Toutefois, une clause dans ce contrat peut prévoir cette faculté de renouvellement. Le cas échéant, le propriétaire peut néanmoins refuser le renouvellement, sans que le locataire-gérant ne puisse prétendre à une indemnité d’éviction.
Lorsque le contrat de location-gérance n’est pas renouvelé, trois solutions s’offrent au propriétaire.
1 — Il décide de reprendre le fonds à son compte. S’il n’est pas (ou plus) immatriculé au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés), il doit remplir un dossier pour s’y réimmatriculer. Quant au locataire-gérant, il doit demander sa radiation du RCS s’il ne reprend pas un autre fonds de commerce.
2 — Le propriétaire vend son fonds de commerce à son locataire-gérant. Le cas échéant, trois étapes sont nécessaires :
3 — Le propriétaire signe un contrat avec un nouveau locataire-gérant. Il doit alors remplir un formulaire spécifique qui signale ce changement auprès du greffe du tribunal de commerce.
Il existe quatre conditions dans lesquelles il est possible de mettre fin au contrat de location-gérance avant son terme.
Un contrat de location-gérance est conclu intuitu personæ, ce qui signifie « en fonction de la personne ». Lors du décès du locataire gérant, le contrat est par conséquent automatiquement rompu.
L’inexécution du contrat de location-gérance peut concerner l’une ou l’autre des parties.
— Le propriétaire résiliera le contrat si le gérant libre n’acquitte pas sa redevance aux échéances prévues. La majorité des contrats de location-gérance prévoit une clause résolutoire de plein droit avec expulsion du locataire sur simple ordonnance du président du tribunal de commerce siégeant en référé.
— Le locataire-gérant résiliera le contrat aux torts du propriétaire du fonds si celui-ci manque à son obligation de délivrance.
Plusieurs situations mènent à l’impossibilité d’exploiter le fonds de commerce :
Dans le dernier cas, si le fonds est reconstitué, il n’est pas mis fin au contrat et l’activité peut reprendre.
Si le locataire-gérant est frappé d’une interdiction de gérer ou de faillite, le contrat de location-gérance est alors résilié de plein droit.
En revanche, si le gérant se trouve visé par un redressement, une liquidation judiciaire ou une procédure de sauvegarde, ce dispositif n’entraîne pas de plein droit la résiliation du contrat de location-gérance. Le locataire peut exiger la continuation de son activité, à la condition qu’il dispose des moyens pour acquitter la redevance postérieure à l’ouverture de la procédure. Ceci est valable, même s’il n’a pas réglé une ou plusieurs redevances avant l’ouverture de la procédure.
Lors de la résiliation du contrat de location-gérance, un avis de fin de contrat dans être publié dans un SHAL, afin d’informer publiquement les tiers, notamment les fournisseurs et autres créanciers, de la fin de l’exploitation du commerce, par le locataire-gérant en place.
Cet avis doit être publié dans les 15 jours qui suivent la résiliation et comporter des mentions obligatoires suivantes :
Lorsque le contrat de location-gérance est résilié, le gérant libre restitue le fonds à son propriétaire.
Le locataire-gérant restitue le fonds de commerce dès la résiliation du contrat. S’il ne se soumet pas à cette obligation, son expulsion peut être prononcée en référé. Une indemnité d’occupation peut par ailleurs lui être imputée.
La restitution porte sur l’ensemble des éléments qui constituaient le fond au moment de la signature du contrat de location-gérance.
Une clause de non-concurrence est généralement incluse dans le contrat de location-gérance. Elle impose certaines conditions au locataire sortant s’il souhaite reprendre ou créer un fonds de commerce. Elle interdit toute concurrence déloyale.
Si le propriétaire détient également l’immeuble du fonds, il verse au gérant une indemnité équivalant au profit qu’il peut retirer de la plus-value apportée, soit au fonds, soit à la valeur locative de l’immeuble.
Toutefois, le bail commercial peut inclure une clause en faveur du propriétaire qui conserve alors les améliorations, sans donner lieu au versement d’indemnités.
Le propriétaire est tenu de reprendre les contrats de travail en cours, à la condition que l’exploitation du fonds se poursuive.
Si par exemple le gérant libre a subi une liquidation judiciaire, mais que l’exploitation du fonds demeure viable, le propriétaire ne peut résilier les contrats de travail en cours.
Les dettes du gérant liées à l’exploitation du fonds de commerce deviennent immédiatement exigibles en cas de résiliation du contrat de location-gérance.
La déchéance du terme — concernant notamment les redevances non échues — a lieu de plein droit et n’a pas à être prononcée par le tribunal de commerce.
Toutefois, il est possible de prévoir une exception dans l’hypothèse où la fin de la location-gérance résulte de la levée d’option d’achat effectuée par le locataire qui a pris le fonds en location en vertu d’un contrat de crédit-bail.
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